종부세 기본공제 12억 상향, 1주택자 기준선 정리

게시 2026-07-30

최근 커뮤니티에서 "종부세 기본공제가 12억에서 더 올라간다"는 글이 자주 보인다. 서울 아파트값이 오르면서 공시가격 12억 근처에 걸린 집이 늘었고, 그만큼 이 기준선에 관심이 몰리고 있다. 다만 지금 검색되는 정보 중에는 이미 시행된 내용과 아직 검토 중인 방안이 섞여 있어 혼동하기 쉽다. 특히 매년 공시가격이 발표될 때마다 "우리 집도 이제 종부세 대상이 되는 건 아닌지" 걱정하는 글이 늘어나는데, 정작 어떤 기준이 현재 적용 중이고 어떤 기준이 논의 단계인지는 명확히 정리된 자료를 찾기 어렵다.

현재 1세대 1주택자 종부세 기본공제는 12억원이다. 이를 더 올리는 방안은 2026년 7월 기준 검토 단계이며 확정·시행되지 않았다.

지금 종부세 기본공제는 정말 12억원인가요?

직답: 그렇다. 2023년분부터 1세대 1주택자는 공시가격 12억원까지 종부세가 부과되지 않는다.

2022년 세법개정으로 기존 11억원이던 1세대 1주택 기본공제가 12억원으로 상향됐고, 관련 개정안이 국회를 통과해 2023년부터 적용되고 있다. 1주택자가 아닌 다주택자나 법인 등은 기본공제 기준이 별도로 적용된다. 여기서 말하는 12억원은 시가가 아니라 공시가격을 기준으로 하기 때문에, 실거래가가 12억원을 넘더라도 공시가격이 그보다 낮으면 종부세 대상에서 빠질 수 있다는 점도 함께 알아두면 좋다.

• 1세대 1주택자: 공시가격 12억원 초과분부터 과세
• 1주택자 외(다주택자·법인 등): 공시가격 9억원 초과분부터 과세
• 과세표준 산정 시 공정시장가액비율(현재 60%) 적용

추가 상향 이야기는 왜 나오는 걸까요?

직답: 2023년 12억원으로 올린 뒤에도 집값이 더 올라, 같은 기준으로 새로 종부세 대상에 들어가는 집이 늘었기 때문이다.

정확한 세율·공제 구조는 국세청 종합부동산세 안내에서, 공제금액 개정 연혁은 국가법령정보센터 종합부동산세법에서 확인할 수 있다. 추가 상향은 세법개정안 발표와 국회 통과를 거쳐야 확정되므로, 시행 전까지는 12억원 기준으로 판단하는 것이 안전하다. 세법개정안은 보통 7~8월경 정부안이 나오고 이후 국회 심의·의결 과정을 거치는 만큼, 실제 시행 여부와 시점은 그 절차가 마무리된 뒤에 다시 확인하는 것이 정확하다.

직접 계산해보니 어디서 막히나요?

직답: 공시가격 확인 자체는 어렵지 않지만, 공정시장가액비율과 고령자·장기보유 세액공제를 같이 적용하는 부분에서 계산이 꼬였다.

내 아파트 공시가격을 조회한 뒤 12억원을 빼고 60%를 곱해서 과세표준을 구하는 것까지는 금방 됐다. 문제는 그다음이었다. 세율을 곱한 산출세액에서 고령자 공제와 장기보유 공제를 각각 얼마씩 뺄 수 있는지 헷갈려서 계산기를 몇 번이나 다시 두드렸다. 결국 국세청 계산 흐름도를 옆에 띄워놓고 항목을 하나씩 대조하고 나서야 숫자가 맞아떨어졌다. 나만 헷갈리는 줄 알았는데, 검토 중인 상향안까지 겹쳐서 정보가 나오다 보니 어느 기준으로 계산해야 하는지부터 다시 확인해야 했다. 특히 공시가격 조회 사이트마다 표기 방식이 조금씩 달라서, 올해 공시가격인지 전년도 공시가격인지 헷갈려 한참을 다시 들여다본 기억이 있다.

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q. 종부세 기본공제 12억원은 언제부터 적용됐나요?
A. 2022년 세법개정으로 결정돼 2023년 귀속분부터 1세대 1주택자에게 적용되고 있다.

Q. 다주택자도 12억원 공제를 받나요?
A. 아니다. 1세대 1주택자가 아닌 경우 기본공제 기준은 9억원이다.

Q. 추가 상향은 언제 확정되나요?
A. 2026년 7월 기준 세법개정안 발표 및 국회 심의를 거쳐야 하는 단계로, 구체적 시행 시점은 아직 정해지지 않았다.